고덕강일 힐스테이트 리슈빌/제일풍경채/이편한세상 청약 전략 & 분양 일정

분양가 상한제가 시행된 이후로 분양일정을 미루고 있는 단지들이
늘어나기 시작했어요. 이러한 현상은 청약시장의 과열과 청약가점 고득점자들이
분양을 받지못해서, 점점 늘어가는 결과를 만들어 냈습니다.

청약 고득점자들이 아파트 분양을 받지 못해서 쌓여가는 동안
반대쪽에 있는 가점이 낮은 사람들은 점점더 청약시장에서 소외되어 가고 있네요.
하루 빨리 이런 문제들이 정상화 되어야 하는데 말이죠..

특히 '서울'의 아파트가격은 정말 문제가 많은듯 합니다. 천정부지로 집값이 오르고
월급모아서는 절대 집을 살수 없는 시대가 왔기 때문에, 정말 내집마련의 꿈은
평생의 숙원같이 되어버린 요즘, 여러가지로 안타까움이 많습니다.

그럼에도 불구하고, 아직 희망은 있습니다. 오직 '청약 당첨'만이 이런
문제들을 대부분 해결해줄 수 있기 때문입니다. 가점이 낮은 사람도
추첨제 분양에 참여할수 있고, 신혼부부이거나 아이가 많거나, 노부모님을 모시고
있는 분들께도 '대박의 확률이 존재합니다.'

오늘 고덕강일지구 민간분양 3개의 단지 소식을 준비했습니다.
과천 지정타의 엄청난 청약열기를 이어받아서 올 하반기~ 내년 상반기 청약시장에서
가장 HOT하게 관심을 모을 지역이죠. 바로 '고덕 강일' 지구 입니다.
위의 표에서 빨간색 테두리로 표시해놓은 3가지 단지의 분양소식입니다.
현재 일정들이 조금씩 밀려서, 2지구 5블럭이 11월말~12월 초에 입주자모집을 시작한다고 하니
참고해주시면 되겠습니다.

고덕강일지구의 청약열풍을 불러올 단지들을 소개 합니다.

1.고덕강일 제일 풍경채 / 1지구
2. 고덕강일 힐스테이트 리슈빌 / 2지구
3. 고덕 강일 이편한세상  / 3지구

입니다. 오늘은 이 세단지를 살펴보면서 시세차익과 청약전략에 대해서
분석해 보도록 하겠습니다.

먼저 '고덕강일지구'의 관심이 모아지는 가장 큰 이유를 뽑자면
3가지 장점을 말씀드릴수 있겠는데,

1. 시세차익

주변 시세와 비교했을때 최소 6~7억원의 시세차익을 노려볼수 있는
이른바 '로또 단지' 입니다. 물론 전메제한이 10년 걸릴것 같기에
바로 매매를 할수는 없지만 그럼에도 불구하고 상당한 시세차익은
많은 수요자들에게 큰 관심을 불러오고 있죠.

앞으로 이정도 로또단지는 얼마 남지 않았다는것이
전문가들의 의견입니다.  가능성이 조금이라도 있다면 
도전해보시는것이 좋습니다.

2. 타지역(수도권) 거주자도 청약가능

이런 좋은 조건의 단지들은 대부분 당해(해당 지역)에서 입주자들을 뽑습니다.
그러나 이번 고덕 강일 지구 청약에서는 서울에 거주하지 않더라도
수도권 거주자 (경기, 인천)도 청약이 가능합니다. 
관심을 두고 계셨다가 모집공고가 나오면 다시 알려드리겠습니다.

어쨌든, 수도권 거주자 분들에게 이러한 '로또단지'에 청약할수 있는
기회가 돌아가는것은 매우 좋은 소식일듯 하네요.

3. 추첨제 물량

이번 3개의 단지들은 전부 전용면적 101m2 의 물량이 있습니다.
전용면적 85m2 이상인 경우에, 일반분양 물량중 추첨제 물량이 있습니다.
이번 고덕강일지구는 101m2 면적에서 50%가점제 + 50%추첨제로
입주자를 선장하게 될것입니다.

추첨제 물량이 있다는것은, 대단히 희망을 걸어볼만한 소식이지요.
가점이 낮은사람들도, 자녀가 없어서 신혼부부 특별공급에 확률이 없는 분들도,
1주택자들도, 타지역 사람들도 똑같은 1/N의 확률로 추첨을 통해서 당첨이될수 있는 것입니다.

참고로 말씀드리면, 지난번 과천 지정타에서 가점 20점대 초반인 분이
추첨제로 당첨되었다는 소문이 들리기도 했습니다.

사실여부는 확인할수 없지만, 그만큼 추첨제 물량은 완전히 '운'에 맡길수 있다는 것이죠.

 

 

공사 계획

 

1. 고덕 강일 제일풍경채

주소 : 서울시 강동구 고덕동 136번지 일대
지상 27층, 6개동 / 총 780세대

84m2(30평 중반) , 101m2 (약 40평) - 중대형 평수로만 분양
2020년 11월,12월 분양 예정

 

2. 고덕 강일 힐스테이트 리슈빌

주소 : 서울시 강동구 강일로 고덕강일 2지구

총 809세대

84m2(30평 중반) , 101m2 (약 40평) - 중대형 평수로만 분양

2020년 12월 분양 예정

 

3. 고덕 강일 이편한세상

 

주소 : 서울시 강동구 고덕강일 3지구

총 600 세대

84m2(30평 중반) , 101m2 (약 40평) - 중대형 평수로만 분양

2021년 상반기 분양예정. 

입지분석

1. 제일풍경채

5호선 상일동역 (800m) / 곧 개통될 에정인 5호선 강일역 (1km)
9호선 연장계획 (샘터공원역) / 도보 10분

제일 풍경채는 고덕강일지구에서 비교적 교통이 좋은 편에 속함.
걸어서 지하철 이유가능

단지 앞에 대규모 녹지공원이 조성되어 있어서
숲세권을 형성하고 있고, 바로 옆에 이케아 입점이 확정되었습니다.

근처에 고덕비즈밸리가 완공되면 유동인구가 늘어나서
아파트 근처의 상권을 번화가로 탈바꿈 시켜놓을 것입니다.

주변에 대단지들이 많아서 고덕강일지구의 시세를 주도할만한
단지 입니다.

2.  힐스테이트 리슈빌

5호선 강일역 / 9호선 연장계획

힐스테이트리슈빌은 교통이 다소 불편한 위치에 있습니다.
그러나 교육인프라가 뛰어나서 학군이 기가막히게 형성되어 있죠.

단지 바로 앞에 강빛초, 강빛중이 들어서고
강동중, 강일고와 매우 가깝습니다.

한강공원이 눈앞에 있고 생태공원과 가끕습니다.

힐스테이트리슈빌의 최대의 장점은 바로 기가막힐 정도로 멋진 한강뷰 입니다.
29층의 높이에서 한걍뷰를 즐길수 있는것은 황홀감을 안겨다줄 것입니다.

고덕비즈밸리가 근처에 생길 계획이며 편의시설 확충과 번화가 상업지구를
기대해볼수 있습니다.

3. 이편한세상

5호선 강일역과 역세권에 있습니다. 입주시점에는
이미 지하철이 개통되어 있을 것 같네요.

9호선 연장선의 호재도 있습니다. 고덕강일지구의 최대의 단점은
교통인프라가 부족하다는 것인데, 앞으로 좀더 편리해질 것으로
기대해볼수 있는 지역입니다.

**2021년(내년) 2월 이후로 분양되는 모든 아파트는 '거주의무'가 포함됩니다.
현재는 실거주의무가 적용되지 않았기 때문에, 청약에 당첨이 되어서
전세를 주는것이 가능하지만 내년 2월 이후에는 무조건 실거주를 해야만 합니다.

제일풍경채와 힐스테이트 리슈빌은 올 하반기에 분양이 계획되어 있어서
실거주 의무가 없겠지만, 이편한세상은 정확힌 분양일정이 나와봐야
실거주의무에 대해서 말씀드릴수 있을듯 합니다.
이부분을 조금 구별해서 이해해두시면 좋겠습니다.

 

 

시세차익

시세차익은 현재 주변 아파트들의 시세와
청약할 단지의 분양가의 차이 입니다.
즉, 현재기준으로써의 차이이고
향후 훨씬더 오를수도 있고, 오히려 떨어질수도 있음을 기억해주세요.
(아마 떨어질 일은 없을것같지만...)

주변아파트는 전용면적 84m2 기준으로 최소 9억~10억
고덕 아파트, 래미안힐스테이트는 15억 이상의 높은시세가
형성되어 있습니다. 

아마 이번에 새로 분양하는 세단지는 이 구간의 중간 이상에
위치할 것으로 예상됩니다. (약 12억~15억)

 

 

청약전략

이단지는 투기과열지구 입니다.

1순위 자격을 얻으신분만 청약에 도전하시는것이 좋습니다.
어차피 2순위는 가능성이 없고, 1순위를 만들어 놓는것은
청약의 기본중에 기본입니다.

 

1순위 자격

-세대주이어야 함
-청약통장 24회이상 납부 / 예치금 충족
-5년이내 당첨이력이 없어야 함

**일반공급

85m2미만의 물량은 일반공급에서 가점제로 진행됩니다.
청약 가점이 높은 사람이 당첨되는 것입니다. (아래 그림 참조)

일반공급 가점표

그러나 전용면적 85m2 이상인 물량에서는 입주자 선정방법이 좀 다릅니다.
50%는 위의 방법대로 가점이 높은순서로 뽑지만, 나머지 50%물량을 추첨으로 뽑습니다.
이 50%추첨제 물량에 기대를 걸어보는 방법이 있습니다.

가점이 낮은 분들은 85m2 가점제 물량에서 당첨될수 있는 확률이 0%입니다.
그러나 추첨이라면 가능성이 '존재'하긴 합니다.

서울 2년이상 거주자에게 50%의 공급을하고, 나머지 서울 2년 미만 거주자 끼리
경쟁합니다.

1주택자도 지원할수 있습니다. 무주택기간이 짧거나, 자녀가 없어서 가점이 낮았던
분들도 똑같은 경쟁을 통해서 지원할수 있습니다. 1/N  의 확률이라서
가능성이 적긴 하지만, 가능성이 존재하긴 합니다. 


*특별공급

특별공급은 85m2 미만 / 분양가 9억만의 물량에서 공급합니다.

 

**생애최초

15%물량이 생애최초로 진행됩니다. 부부가 모두 살면서 한번도
집을 소유한 적이 없고, 소득기준에 부합한다면 생애최초로
지원해는것도 좋은 방법입니다. 그나마 희망을 가져볼수 있거든요.

생애최초 경쟁률이 어마어마 합니다.
기본 500 :1 이상되긴 하는데...그래도 희망을 가져야 합니다.

자녀가 없어서 신혼부부 특별공급에서 경쟁력이 없는 가정에서도
생애최초특별공급을 노려보는것은 좋은 방법입니다.

 

 

**신혼부부 특별공급

분양가 6억 미만이라면 소득기준이 맞벌이 기준 130%미만이어야 하고
분양가가 6억 초과라면 소득기준이 140%까지도 지원할수 있습니다.
(소득기준 140%로 지원하려면, 두부부가 모두 살면서 집을 한번도 가져본적이 없어야 함)

130% - 722만원  / 140% - 770만원정도

소득기준을 잘못맞추면 당첨이 되었어도 취소될수 있습니다.
지난번 과천지정타에서 10%정도가 부적격 최소되었다고 합니다.

사실상 신혼부부특별공급은, 자녀수가 많은 사람일수록 유리합니다.
1자녀이신분들은 가능성이 적고, 2자녀 이상끼리의 경쟁이 될것으로 예상할수 있습니다.

그래도 관심있게 지켜보면서 틈새전략을 노려볼수 있으니
꾸준히 공부해두시기를 바랍니다.

끝으로 당부드릴것은
잘 모르겠는 부분은 블로그나 유튜브 찾아보시는것 보다
국토부 콜센터를 통해 확인해보시는것이 가장 좋다는 것입니다.

자신의 선택에 책임을 지려면, 공식적인 정보를 취급하시길 권장드립니다.

감사합니다. 모두에게 행운이 있기를....