분양가 상한제 개정, 고분양가 심사규정 실용성은 어떠할까?

 

분양가 상한제 어떻게 진행되고 있나?

 

 HUG (주택 보증공사)에서는 분양가상한제를 실시하면서
주변단지들의 분양가와 비슷한 수준에서 상한제를 두었습니다.

즉 1년전 A-1이라는 지역에서 84m2의 분양가가 5억원이었다면
1년이후 A-2지역에서 새로 분양하는 아파트의 가격을 비슷한
수준으로 맞추겠다는 것입니다. 

1년동안 시세가 3억이 올랐더라도, 그것과 무관하게 A-2지역에서는
5억원 내외의 분양가를 책정해서 공급합니다. 이렇게되면,
시세보다 훨씬 저렴하게 분양하는 '로또분양'이 생겨날수밖에 없죠.

실제로 작년 분양가 상한제 실시 이후로 로또분양이 점점더 늘어나고
있습니다. 로또분양으로 인해 반사이익을 보는 사람들이 늘어나고
청약 과열경쟁이 생기면서 또다른 문제를 만들어내고 있죠.

 

분양가상한제를 시행하면서 나타났던 문제점들을 개정하기 위한 대책으로
'고분양가 심사제도'가 변경되었습니다. 간단한 내용은 아래와 같습니다.

분양가를 책정하는데 주변시세를 고려해서 분양/준공으로 단순화 시켰으며,
비교사업장을 선정하는데 입지와 단지특성 사업안정성을 판단하도록 했습니다.

그동안 심사기준을 비공개했었는데 이제는 공개하도록 바뀌었구요,
심사절타 또한 상담과 심사를 구분해 놓았습니다.

분양가가 시세보다 너무 낮으면 건설사에서도 사업성을 낮게보기 때문에
분양일정들이 점점 미뤄질수밖에 없습니다. 실제로도 그렇게 되고 있구요.

 

잘되가고 있나?

주택가격 안정화를 위해서 개정된 고분양가 개정안에
헛점이 많다는 의견이 모이고 있습니다.

너무 낮아진 분양가를 적정수준으로 끌어올리겠다는 내용이
'고분양가 개정안'입니다.

로또 청약을 없애면서 청약과열을 막고
공급을 원활하게 하겠다는 처음의 의도와는 다르게 
시공사들이 머뭇거리면서 공급부족이라는 또다른
문제를 만들어 내고 있는것이죠.

그로 인해 HUG에서는 새로운 분양가 산정방식을
도입했습니다.

HUG분양가 산정기준

분양가를 현실적인 수준으로 끌어올리는것은 쉽지만 
수요자들에게 부담이 생기고,
반대로 낮추는것은 매우 어렵지만, 사업성이 없어서
공급이 늦춰질수밖에 없습니다. 

이러한 우려와 함께
주택가격 안정화를 위해서 개정된 고분양가 개정안에
헛점이 많다는 의견이 모이고 있습니다.

고분양가 개정안 심사규정

고분양가 개정안에는 '인근 지역 매매가 규정'이라는 
내용이 포함되어 있는데, 이것은 주변 매매 시세를
감안하여 분양가를 설정하도록 하도록 되어 있습니다.

그러나 오랫동안 해당지역에 주택거래,주택공급이 없었던
지역에서는 현시세가 아닌 과거 시세를 바탕으로 분양가를
책정하기 때문에 사업성이 낮아질수 밖에 없습니다.
사업성이 낮아지다보니 건설사에서 참여를 머뭇거릴수밖에 없고,
결국 주택공급 부족으로 이어질수 있다는 우려가 생기는 것이죠.

종합 의견

인근시세를 기준하기보다는 비슷한 입지의 주변단지들과 
비교해보는것이 더 현명한데, 현재로써는 반경 500m에 비슷한 단지와
비교하다보니 분양가에 현실성이 떨어지는것 같습니다.

사실 이러한 장치들로 부동산 안정화에 힘을 실어주는것은
한계가 있습니다. 너무나 큰폭으로 변하는 부동산시장에서
선순환을 만들어내는것이 무엇보다 중요하기 때문이죠.

분명히 좋은 의도로, 좋은 목적으로 만들어진 규정이니만큼
주택시장이 안정화가 되기 시작한다면 선순환을 만들어 내게
될것입니다. 그것을 기대하고 기다려봐야겠죠.

이상 글을 마치겠습니다. 감사합니다.